2018已过1/4,多数房企业绩完成率不足全年的20%

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2018-04-11 13:23

2018已过1/4,多数房企业绩完成率不足全年的20%

2018-04-10 20:07来源:V房产房地产/恒大/万科

原标题:2018已过1/4,多数房企业绩完成率不足全年的20%

在调控重压下,标杆房企依然实现逆势增长,不过,业内人士指出,随着调控不断深入,政策叠加影响的因素将逐渐放大,房企今年的经营状况难言乐观。预计二季度开始,房企将加快出货力度。

碧恒万累计销售超1500亿

在调控重压下,标杆房企依然实现逆势增长,今年一季度,碧桂园、万科、恒大销售额均突破1500亿,继续保持领先优势。

4月9日,碧桂园发布3月业绩快报。公告显示,今年前3月,碧桂园共实现合同销售金额约人民币1879.7亿元,这一数据使其分别领先万科及恒大337亿、261亿,坐上销售额排行榜冠军位置。据较早前公告显示,万科前3月实现合约销售金额1542.6亿元,中国恒大前3月实现合约销售金额1618.7亿元。

由于春节等因素影响,一季度是传统的销售淡季,通常占全年销售金额的20%左右,房企推盘主要集中在下半年。而且,2018年一季度正赶上两会,企业真正推货的有效时间相对较少。但是,从门槛值变化情况来看,2018年一季度相比以往,业绩规模仍继续提升。

一季度上市房企中的最大亮点仍属碧桂园。今年以来,碧桂园平均每月达500亿以上的销售额,3月份销售额达641.3亿。在业内看来,主要是由于其在三四线城市布局项目较多,相比一二线城市市场而言,三四线城市受限较少。与以往不同,首次登顶的碧桂园今年并未明确提出业绩目标。在日前举行的年度业绩会上,碧桂园总裁及执行董事莫斌表示,碧桂园还将在多元化布局的基础上实现高质量增长,公司将根据市场情况推出货量,尽力做到更好,继续实现增长。

根据克而瑞公布的榜单,一季度百强房企各梯队的销售金额入榜门槛提升显著。其中,前3和前50门槛分别达到了1517.3亿元和99.1亿元,与去年同期相比,增幅分别达38.3%和59.3%。而前10至前30的门槛则相对增长平缓,其中,前十强的门槛提至386.6亿元,同比上涨16.9%。以龙湖、华润为例,今年以来的增速明显放缓,龙湖和华润同比仅增长2.5%和17.7%,金地则同比下降18.2%。

房企梯队间的差距也逐渐扩大。根据克而瑞榜单,除了前三强在一季度突破千亿规模外,排名第四位的保利地产销售金额为869亿元,不足碧桂园销售业绩的一半。

一季度目标完成率普遍低于20%

新一年的销售计划是房企业绩发布会上绕不开的话题。克而瑞统计显示,截止目前,已经有近30家房企提出了2018年的销售目标。其中,有近8成的房企全年目标较2017年业绩的增长率在30%以上,还有近4成房企的目标增长率高于2017年全年的业绩增速,平均增长率达到40.4%。

其中,恒大今年的销售目标是5500亿元,按恒大董事局主席许家印的规划,到2020年底,恒大总资产将达3万亿元、年销售规模8000亿元;融创中国也设定了2018年的销售目标,董秘高曦在业绩会上表示,2018年,融创将总共有340个项目推向市场,整体货值为6700亿元,保守预计销售目标为4500亿元。

分房企规模来看,规模较大的房企销售目标增长率较低,规模增长较为平稳。作为行业标杆的碧桂园、万科今年均未设置2018年的销售目标。在业绩会上,万科董事会主席郁亮表示:“第一第二早就不在我们心中了,量价都是旧思维的产物,还用量和价解释伟大新时代是错误的。”

值得注意的是,规模在500-800亿的房企,销售目标增长率普遍在40%以上。这在业内看来,力争冲击千亿的房企,仍将销售规模的快速增长放在重要位置。

不过,值得注意的是,从目前房企的销售业绩情况来看,截止一季度末,大部分房企的目标完成率低于20%。克而瑞研究中心预计,从二季度开始,房企将加大推案力度,力争将全年销售计划前倾。从年报季大部分房企高管表态来看,全年的推案计划大部分集中在二三季度,这样可以尽早锁定全年销售业绩。

对此,新城控股集团股份有限公司高级副总裁欧阳捷表示,一季度房企业绩增速有所下降,一是因为去年底冲刺业绩导致存货不足,一季度来不及补货因此供货不足,二是供地、金融、需求方面的收敛,成交增速下降在所难免,今年百强房企平均增速低于去年是必然的。

同策咨询研究部总监张宏伟表示,核心一二线城市,一季度继续延续去年四季度的市场走势,对于大多数重仓布局这类城市的房企,业绩会受到影响。但由于去年前10月表现不错,导致去年很多企业超额完成全年销售任务,此外,也有一部分企业将去年的业绩有所隐藏,挪至今年1-2月份,导致从销售业绩表现来看,没有受太大影响,整体表现较为亮眼。

加速出货是王道

众多周知,今年全年的政策环境、市场环境仍不明朗,政策调控持续贯穿2018年将是大概率事件。中原地产研究中心统计数据显示,今年3月以来,全国超过20个城市再启房地产调控,合计发布房地产调控政策内容达到26条。年内前3个月,全国主要城市发布房地产调控已经超过76次。

中原地产首席分析师张大伟认为,今年3月开始的这轮调控,主要特征是开启销售摇号等政策,叠加两会后对房地产长效机制的预期。

在此背景下,房企无论如何都难言乐观。欧阳捷指出,今年,楼市将是“大稳小乱”的一年。一二线城市政府希望稳定房地产市场,房价不能上涨过快,调控不会退出,限价令还会继续,但会渐进式放松。三四五线城市受益于棚改,销售会增长,房价还会上涨,但不会持续很久,到2020年基本结束。房地产整体市场会相对稳定,但地方政府心态各异,意图放松调控的一二线城市更多,希望继续严控的城市更少,都市圈三四线城市被迫调控,非都市圈三四线城市仍意图发展。房地产市场变化走势更多取决于政策,国家层面的大政策不允许放松,各地城市的小政策会有微调,市场“大稳小乱”将是今年的风景线。

实际上,不少品牌开发商对今年市场预期并不乐观。尽管业绩领跑,但万科对未来的风险意识却在不断增强。在2017年业绩发布会上,郁亮表示万科早已不在意排名和规模,并抛出“房价单边快速上涨时代结束了”的观点,按照郁亮的规划,万科重新定位为“城乡建设与生活服务商”,这是继2012年转型“城市配套服务商”之后,万科的又一次战略调整。

融创中国对2018年房地产市场持谨慎的态度,在销售策略上,融创将坚持加快周转坚决去化的思路,除重视和保持充裕的流动性的同时,将进一步降低杠杆水平。

克而瑞研究中心认为,企业依靠过去项目的高去化率、以点致胜的难度很大,个别项目的热销并不能掩盖大部分项目去化率不及预期的事实。考虑到市场的压力,今年企业在制定销售目标的时候,都把推出货值的销售去化率预期降低。如越秀、中海、融信、保利置业等的预期去化率都较2017年都有所降低。

张宏伟亦表示,销售角度讲,尤其布局在核心一二线城市的房企,今年普遍会面临过去一两年拿到的高价地入市的局面。政府部门会在预售许可证审批以及限价方面加以限制,会导致这些高价地有可能会出现大幅度降价出售,导致企业亏损的局面。

除了销售目标之外,现在房企越来越重视回款率指标。克而瑞研究中心统计,从房企的财务状况考虑,目前在已经公告2017年业绩的房企中有近7成房企现金短债比和长短期负债比呈下降趋势,短期偿债压力加大。在目前融资环境持续收紧的背景下,房企获取长期借贷的难度增加,短期偿债压力略有提升,融资成本也随之上升。

在此背景下,原本仅规模房企关注的销售回款率,现在也被越来越多的房企重视。如龙光、首创、中骏等房企2018年力争保证90%的回款率。恒大、世茂、奥园、越秀等房企的回款率目标也在80%以上。

张宏伟指出,预计今年三季度是房企资金压力最大的时候,很多房企可能会撑不住。估计二季度房企会快速发力、销售,价格方面也会作出一些让步。“其实,一季度一些城市已有部分项目出现变相降价入市的情况,二季度开始这种情况会越来越多,这与背后房企的资金压力有关。”张宏伟表示。

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